Para un inversionista extranjero, comprar una propiedad en Estados Unidos puede representar una oportunidad atractiva de inversión. Sin embargo, las decisiones tomadas al momento de estructurar esa adquisición pueden tener consecuencias fiscales importantes años después, especialmente cuando llega el momento de vender.
Una de ellas es la aplicación de la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA).
Bajo FIRPTA, cuando un inversionista extranjero vende determinados bienes raíces en Estados Unidos, el comprador generalmente debe retener el 15 % del precio de venta.
Esta retención puede aplicarse independientemente de que el vendedor extranjero sea una persona física, una LLC de un solo miembro o una corporación extranjera cuyos activos estén constituidos principalmente por bienes raíces en Estados Unidos.
Pero existe una diferencia fundamental que todo inversionista debería conocer:
La retención del 15 % no necesariamente representa el impuesto final que deberá pagar.
Cuando la retención y el impuesto real son dos cifras muy diferentes
La retención de FIRPTA generalmente se calcula sobre el precio bruto de venta, mientras que la obligación tributaria efectiva se determina a partir de la ganancia obtenida por el inversionista y de sus circunstancias particulares.
El siguiente ejemplo desarrollado por Castellon | Halloun permite dimensionar esta diferencia.
Supongamos que un inversionista extranjero, persona física no residente:
- Adquirió una propiedad por US$500.000, incluyendo mejoras y gastos de venta.
- Posteriormente vende la propiedad por US$1.000.000.
- Ha sido propietario del inmueble durante más de un año.
- No tiene otros ingresos en Estados Unidos.
La ganancia de capital a largo plazo sería: US$1.000.000 – US$500.000 = US$500.000
Sin embargo, la retención bajo FIRPTA sería: US$150.000 equivalente al 15 % del precio de venta.
En el ejemplo analizado, el impuesto federal calculado sobre la ganancia sería de: US$67.583
Esto genera una diferencia de: US$82.417
entre el monto inicialmente retenido y la obligación tributaria calculada.
¿Qué ocurre con esa diferencia?
La retención efectuada bajo FIRPTA se acredita contra la obligación tributaria del inversionista cuando este presenta la declaración de impuestos correspondiente en Estados Unidos.
Si la cantidad retenida supera la obligación tributaria final, el exceso generalmente puede reclamarse como un reembolso.
El problema, por tanto, no es únicamente cuánto se paga.
También es cuándo se dispone del dinero.
En el ejemplo anterior, US$150.000 son retenidos al momento del cierre, aunque el impuesto federal calculado sea sustancialmente menor.
Para un inversionista, esa diferencia puede representar un impacto significativo sobre su liquidez.
El verdadero momento para planificar es antes de comprar
FIRPTA ilustra un principio más amplio de la inversión inmobiliaria internacional: las consecuencias fiscales no deberían analizarse únicamente cuando se decide vender una propiedad.
La planificación debería comenzar antes de adquirirla.
La estructura utilizada para realizar una inversión inmobiliaria en Estados Unidos puede tener efectos durante todo el ciclo de vida del activo: durante el período de tenencia, al momento de una futura venta e incluso ante el fallecimiento del inversionista.
Entre los principales factores que deberían analizarse se encuentran:
Impuestos sucesorios
La posible exposición al impuesto sucesorio de Estados Unidos puede ser un elemento relevante al momento de determinar cómo estructurar una inversión inmobiliaria.
Impuestos sobre la renta
Las consecuencias fiscales pueden variar dependiendo de la estructura seleccionada desde el comienzo de la inversión.
Entre las alternativas que pueden analizarse se encuentran, por ejemplo, estructuras que involucren una corporación estadounidense con una entidad offshore como propietaria o una Limited Liability Company (LLC), entre otras posibilidades.
Cada situación requiere un análisis particular.
FIRPTA
Una eventual venta futura debe formar parte de la reflexión inicial.
Como muestra el ejemplo anterior, la retención bajo FIRPTA puede ser superior a la obligación tributaria final, generando una diferencia temporal entre el momento en que el dinero es retenido y aquel en que un eventual exceso puede ser recuperado.
Período de tenencia
El tiempo durante el cual se espera conservar el inmueble también puede influir en su tratamiento fiscal y, por tanto, debería considerarse al momento de definir la estructura adecuada.
Una inversión no termina en la compra
Para un inversionista extranjero, evaluar una propiedad únicamente a partir de su precio, rentabilidad esperada o potencial de valorización ofrece una visión incompleta.
También es necesario anticipar qué ocurrirá durante la tenencia del activo y cuál será el impacto fiscal al momento de una futura venta.
La experiencia de Castellon | Halloun muestra por qué la planificación debe formar parte de la decisión de inversión desde el comienzo.
Una estructura adecuada no elimina necesariamente las obligaciones fiscales, pero permite comprenderlas, anticiparlas y tomar decisiones con una visión más completa de sus consecuencias.
Antes de invertir en bienes raíces en Estados Unidos, consulte con un asesor fiscal especializado para evaluar la estructura de propiedad y sus posibles implicaciones fiscales.
A través de su red internacional de firmas profesionales, ICG conecta a empresas e inversionistas con especialistas capaces de acompañar operaciones y decisiones empresariales en diferentes jurisdicciones.
Castellon | Halloun es firma miembro de International Consulting Group (ICG).
Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye asesoría fiscal, legal o financiera. Cada situación debe ser evaluada individualmente por un profesional competente.
